Emprunter 80 000 euros : quel salaire faut-il gagner ?

Vous souhaitez acheter un logement ou faire construire une maison, vous avez besoin d’un prêt immobilier de 80 000 euros, tout ce que vous devez savoir avant de vous lancer.

Un prêt immobilier est une opération par laquelle un prêteur (banque, organisme de crédit) met à la disposition d’un ou plusieurs emprunteurs un financement pour la construction ou l’achat d’un logement, d’un terrain, à usage d’habitation et/ou à usage professionnel.

L’organisme prêteur doit mettre à disposition des emprunteurs, par courrier, les informations générales sur le prêt qu’il propose:

• la nature, l’objet et la durée du crédit immobilier
• le type de taux proposé et ses caractéristiques (taux fixe, taux variable ou révisable)
• les différentes modalités de remboursement du crédit
• une simulation du montant total du crédit, son coût et le taux annuel effectif global (TAEG)
• les garanties demandées pour le prêt immobilier (hypothèque conventionnelle, caution, nantissement d’assurance vie).

L’emprunteur dispose d’un délai de réflexion de 10 jours avant d’accepter l’offre. Pendant cette période, la réglementation interdit au prêteur de faire un versement à l’emprunteur.

L’offre de prêt doit être maintenue pendant une durée minimale de 30 jours.

Si l’achat ne se fait pas dans le délai de 4 mois de l’acceptation, le contrat de prêt est caduc, sauf accord entre les cocontractants sur un délai plus long.

En cas de rejet de la demande de prêt par l’organisme prêteur, le contrat d’achat ou de construction du bien immobilier est annulé.

En contrepartie du prêt immobilier qu’il a souscrit, l’emprunteur bénéficie de certains avantages:

• Le prêteur doit fournir, en cours de contrat, des informations obligatoires dans le cas d’un prêt à taux variable ou à taux révisable (si modification du taux débiteur), le montant du capital restant du
• La renégociation du prêt immobilier qui doit faire l’objet d’un avenant
• Le remboursement par anticipation avec éventuellement des indemnités, sauf dans trois cas: changement de lieu d’activité professionnelle, décès de l’emprunteur, cessation forcée de l’activité (licenciement)
• En cas de difficultés de remboursement, possibilité de demander des délais de paiement, le report d’une échéance ou saisir le juge judiciaire.

La capacité d’emprunt

La capacité d’emprunt représente le montant qu’un emprunteur peut obtenir de sa banque pour financer son projet immobilier.

Élément clé du dossier, elle s’appuie sur deux variables, le taux d’endettement et le reste à vivre.

La capacité d’endettement compare les charges d’un emprunteur à ses revenus afin de déterminer le pourcentage des ressources qui sont consacrées à ses dépenses récurrentes et de s’assurer que l’emprunteur est en capacité de pouvoir rembourser le prêt qui lui est accordé.

Dans les ressources on prend en compte : les salaires, traitements, les BIC, les pensions de retraite, les revenus fonciers, les revenus des placements mobiliers et le pensions alimentaires perçues.

Pour calculer le taux d’endettement on tient compte des charges suivantes :

• les mensualités de remboursement des crédits déjà en cours : crédits à la consommation, crédits automobile ou prêts immobiliers
• le loyer pour un emprunteur qui est locataire et qui souhaite accéder à la propriété
• les éventuelles pensions alimentaires versées
• les autres charges récurrentes : factures d’eau, d’électricité, de gaz, téléphonie, assurances, impôts.

La différence entre la totalité des revenus et l’ensemble des charges de l’emprunteur représente son reste à vivre.

Si ce reste à vivre est insuffisant pour permettre au ménage de vivre normalement, tout en assurant le paiement de ses dépenses courantes, l’organisme de crédits n’accorde pas le prêt.

Le taux d’endettement se calcule donc ainsi:

• taux d’endettement = (crédits en cours + charges courantes) /revenus fixes nets X 100

En général, pour qu’une banque accorde un prêt immobilier à un foyer d’emprunteurs, ce taux doit être inférieur à 33 % afin de lui éviter d’être en situation de surendettement.

Le taux d’endettement : les bonnes pratiques

Le taux d’endettement plafond (33 %) n’est pas réglementaire mais est une règle de principe appliquée par les établissements bancaires.

Des exceptions à ce principe peuvent être acceptées selon le profil de l’emprunteur et le niveau de ses revenus.
Chaque banque applique ses propres critères et méthodes d’évaluation pour estimer la viabilité d’une demande de prêt immobilier.

Le critère principal est le profil de l’emprunteur :

• une bonne gestion de ses comptes bancaires (maîtrise des dépenses, pas de découvert)
• une propension à l’épargne (apport personnel important)
• l’âge, la composition du foyer et la situation professionnelle de l’emprunteur
• la localisation de l’acquisition (Paris ou Province)
• le saut de charge : en cas d’acquisition d’une résidence principale, le montant de la mensualité du prêt doit être inférieur au montant du loyer.

Sur le niveau des revenus, si le reste à vivre de l’emprunteur est suffisant pour lui permettre de régler une mensualité supplémentaire au regard de ses dépenses, le taux de 33 % peut être dépassé.
A l’inverse, si les revenus ne sont fiabilisés, le prêt ne sera pas accordé.