Emprunter 300 000 euros : quel salaire faut-il gagner ?

Vous avez trouvé une maison ou un appartement de vos rêves. Mais le prix du bien est un peu élevé par rapport à votre budget.

De ce fait, vous pensez recourir à un prêt immobilier pour financer votre projet. Mais la question qui se pose c’est : comment bien réussir son prêt immobilier de 300 000 euros ?

Caractéristiques d’un crédit immobilier de 300000 €

Le prêt immobilier est un crédit accordé par un établissement financier destiné uniquement à financer un projet immobilier tel que l’achat d’une maison, les travaux d’un bien immobilier ou l’opération de construction.

En contrepartie du crédit accordé, l’organisme préteur exige une garantie auprès de l’emprunteur. Cette garantie peut être soit une hypothèque soit une caution mutuelle.

Concernant l’achat d’un bien immobilier, le crédit peut être destiné pour l’achat d’un bien neuf ou ancien destiné pour une résidence principale, secondaire, un immeuble d’habitation et même un local commercial. Le montant accordé se situe général entre 50 à 80 % du prix du bien immobilier et le reste devra être financé par un apport personnel.

En outre, depuis le 1er juillet 2016, le crédit octroyé pour le financement des travaux de réparation ou d’entretien d’un logement reste un crédit à la consommation s’il n’est pas garanti par une hypothèque.

Le prêt immobilier est un crédit qui s’inscrit sur le long terme ; la durée de remboursement varie entre 10 à 25 ans. Cependant, si le crédit est inférieur à 50 000 €, il devra être remboursé en moins de 10 ans.

Pour financer un projet immobilier, plusieurs types de crédit immobilier s’offrent à un ménage. Les offres de crédit dépendent de leur situation financière, de leur niveau de vie et du projet.

Les établissements bancaires peuvent octroyer trois types de crédit:

  • Le prêt amortissable est le plus prisé en France. Il s’agit d’un prêt dont le capital emprunté est remboursable en plusieurs mensualités avec les intérêts du crédit suivant un taux fixe ou variable. La dette est totalement remboursée à la dernière mensualité.
  • Le prêt in fine est un prêt non amortissable. Le capital emprunté ne sera pas remboursé par des mensualités, mais avec une épargne sur laquelle le financement est adossé. Le capital ne sera remboursé en totalité qu’à la dernière échéance.
  • Le prêt relais est un crédit accordé par un propriétaire d’un bien immobilier déjà mis en vente. Cependant celui-ci ne sera pas disponible qu’après l’acquisition d’un nouveau bien immobilier.

En outre, dans le cas d’un projet d’acquisition d’une résidence principale, le ménage peut demander des aides financières auprès de l’État :

  • Le prêt accession sociale/Prêt PAS peut financer le montant total du prix du bien avec les frais annexes.
  • Le prêt conventionné/Prêt PC peut également financer la totalité du prix de sa résidence principale.
  • Le prêt à taux zéro plus/PTZ est un prêt complémentaire au prêt bancaire. Il est destiné pour un ménage primo-accédant de son logement. Le PTZ est dédié pour l’acquisition d’un bien neuf ; cependant il peut aussi être accordé sur un bien ancien sous une certaine condition.

Qu’est-ce que la capacité d’emprunt ?

La capacité d’emprunt constitue le montant maximum qu’un ménage peut emprunter auprès d’un établissement bancaire en fonction de son profil. Elle détermine si l’emprunteur est capable d’assurer le remboursement de ses mensualités sans créer un impact important sur ses dépenses quotidiennes.

Plusieurs critères sont analysés pour savoir la capacité d’emprunt d’une personne surtout si elle décide d’emprunter 300 000 euros pour son projet immobilier.
Les charges font partie d’un des critères que la banque analysera pour déterminer la capacité d’emprunt d’un ménage.

Elle analyse les crédits en cours du demandeur s’il y en a : le crédit de consommation ou le crédit auto. Elle prend en compte également les charges fixes comme la pension alimentaire, les loyers.

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Puis elle y ajoutera les futures mensualités venant du nouvel emprunt pour s’assurer que le demandeur peut honorer son remboursement sans causer trop d’impact sur leurs dépenses quotidiennes.

L’établissement préteur déterminera aussi le saut de charge du demandeur, c’est-à-dire la différence entre les charges réelles actuelles et les charges prévisionnelles.

Le salaire est aussi un élément déterminant sur l’analyse de la capacité d’emprunt d’une personne :

  • Pour une personne en CDI, les salaires sont pris en compte 100 % dans le calcul de capacité d’emprunt ;
  • Pour les personnes qui exercent une profession libérale, intermittente ou indépendante, la banque effectue une moyenne à partir de la fiche de paie et de relevés d’imposition ;
  • En dehors des salaires, le demandeur peut aussi avoir d’autres sources de revenus qui seront prise en compte par la banque comme les revenus locatifs (70 % du montant pris en compte).

Le taux d’endettement

Le calcul du taux d’endettement prend en compte les critères annoncés dans la capacité d’emprunt. Le calcul du taux d’emprunt se fait donc à partir de l’ensemble de vos revenus.

Généralement, la banque accorde un crédit immobilier ne dépassant pas un taux d’endettement de 30 % de leur revenu total. En effet, le haut conseil de stabilité financière (HCSF) a mis en place une recommandation relative au crédit immobilier en limitant à 30 % le taux d’endettement d’un crédit immobilier.

En d’autres termes, pour un ménage qui bénéficie d’un revenu total mensuel de 3676 € net, la banque peut accorder un prêt à 300 000 €. Cependant, pour les personnes qui bénéficient de salaires élevés et d’un reste à vivre important, elle peut accorder un dossier avec plus de 30 % de taux d’endettement.

En somme, pour connaitre votre taux d’endettement lors d’un crédit immobilier, vous pouvez demander auprès d’un établissement bancaire d’étudier votre cas ou faire une simulation de crédit en ligne qui est aussi rapide qu’efficace.

AnnéesMoisRemboursement / moisSalaire minimum / moisCoût crédit
5 ans60 mois5 190 €15 570 €11 395 €
6 ans72 mois4 356 €13 068 €13 663 €
7 ans84 mois3 761 €11 283 €15 935 €
8 ans96 mois3 315 €9 945 €18 210 €
9 ans108 mois2 967 €8 901 €20 489 €
10 ans120 mois2 708 €8 124 €24 950 €
11 ans132 mois2 481 €7 443 €27 459 €
12 ans144 mois2 303 €6 909 €31 668 €
13 ans156 mois2 143 €6 429 €34 332 €
14 ans168 mois2 006 €6 018 €37 001 €
15 ans180 mois1 899 €5 697 €41 823 €
16 ans192 mois1 795 €5 385 €44 653 €
17 ans204 mois1 703 €5 109 €47 490 €
18 ans216 mois1 622 €4 866 €50 334 €
19 ans228 mois1 549 €4 647 €53 184 €
20 ans240 mois1 508 €4 524 €61 904 €
21 ans252 mois1 449 €4 347 €65 082 €
22 ans264 mois1 395 €4 185 €68 269 €
23 ans276 mois1 346 €4 038 €71 465 €
24 ans288 mois1 301 €3 903 €74 668 €
25 ans300 mois1 298 €3 894 €89 261 €
26 ans312 mois1 260 €3 780 €92 986 €
27 ans324 mois1 224 €3 672 €96 724 €
28 ans336 mois1 192 €3 576 €100 474 €
29 ans348 mois1 162 €3 486 €104 237 €
30 ans360 mois1 207 €3 621 €134 667 €